ข้อกำหนด เงื่อนไข สัญญาขายฝากที่ดิน เรื่องที่จำเป็นต้องรู้

อยากขายฝาก แต่ไม่มีความรู้เรื่องข้อกำหนด เงื่อนไข และเรื่องสัญญาขายฝาก แนะนำให้รีบศึกษาด่วน! เพื่อประโยชน์ของผู้ที่กำลังทำนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝาก โดยสามารถสรุปความสำคัญของข้อกำหนดต่างๆ ได้ดังนี้

ข้อกำหนดและเงื่อนไข เกี่ยวกับการขายฝาก
การขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ คือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งได้มีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝาก โดยมีสาระสำคัญดังนี้

ขายฝากคืออะไร
1. ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

2. กำหนดเวลาไถ่ ห้ามต่ำกว่า 1 ปี หรือ เกิน 10 ปี

3. สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาสั้นจนทำให้ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ทันกำหนดเวลาไถ่ และเพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาที่ยาวนานเกิน 10 ปี

4. สินไถ่เมื่อรวมดอกเบี้ย ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
การขายฝากจะกำหนดจำนวนสินไถ่ (ยอดเงินที่ต้องมาชำระคืนแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อไถ่ทรัพย์สิน) โดยจำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (คำนวณตั้งแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่)

5. สิทธิการใช้ทรัพย์สินที่ขายฝากต่อไป
ผู้ขายฝากมีสิทธิและสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งอยู่อาศัยหรือประกอบเกษตรกรรมในระหว่างขายฝาก ไปจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ ตามที่ตกลงกันในสัญญาขายฝาก

ตัวอย่าง :

ในวันจดทะเบียนขายฝาก ณ กรมที่ดิน ที่ดินที่นายแสนต้องการขายฝากนั้นยังคงดำเนินการให้เช่า และปัจจุบันยังมีผู้เช่าอยู่ ซึ่งนายแสนสามารถดำเนินกิจการและรับค่าเช่าต่อไปได้ แต่ในขณะเดียวกันนายแสนได้จดทะเบียนขายฝากแล้ว ที่ดินผืนนั้นที่ดำเนินการให้เช่าอยู่ ค่าเช่า รายได้ หรือผลกำไรนั้นจะเป็นสิทธิของใครขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างนายแสนและผู้รับซื้อฝาก

ว่าด้วยเรื่อง “สัญญาขายฝากที่ดิน”
สิ่งสำคัญในกระบวนการขายฝากที่ดินก็คือเรื่องของการทำสัญญาขายฝาก ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย และสัญญาขายฝากที่ดินอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ 5 ข้อดังนี้

1.  สัญญาขายฝาก จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา

2. สัญญาขายฝาก มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก 

3. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก 

4. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่ 

5. สัญญาขายฝาก ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่

อยากไถ่ถอนที่ดิน ต้องทำอย่างไร?

เมื่อรู้เงื่อนไข ข้อกำหนด และสัญญาการขายฝากแล้ว เชื่อว่าใครที่กำลังคิดขายฝากช่วงนี้คงอยากรู้เรื่องการไถ่ถอนที่ดิน ว่าทำอย่างไร และต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ซึ่งมีข้อกำหนดดังนี้

+ กระบวนการไถ่ถอนที่ดิน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่ จำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย โดยแจ้งก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามที่กำหนดไว้นี้ ผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญา 

+ เอกสารที่ใช้ในวันไถ่ถอนที่ดิน ผู้ขายฝาก และผู้ซื้อฝากจำเป็นต้องนำเอกสารขายฝากที่ดิน เป็นหลักฐานไปยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วน เช่น สำเนาสัญญาขายฝาก บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน (ฉบับจริงและสำเนา) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เป็นต้น

+ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดิน แปลงละ 50 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากราคาไถ่ถอน หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

ที่มา: dol.go.th , xspring , sansiri.com

เงินเพาเวอร์ รับขายฝาก-จำนอง บ้าน คอนโด
ที่ดิน อาคารพาณิชย์ ทั่วประเทศ
 
จัดหานายทุน รับขายฝาก จำนอง ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75 ต่อเดือน ช่วยเหลือประชาชน เจ้าของธุรกิจ SMEs ให้เข้าถึงแหล่งทุนดอกเบี้ยถูก มีทีมงานช่วยเหลือทุกขั้นตอน จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน ทำให้ผู้ทำธุรกรรมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย 

สะดวกรวดเร็ว
สอบถามผ่าน line ตลอด24 ชั่วโมง

โทรหาเรา 085-688-5858
หรือ 02-000-5605
 

พื้นที่ให้บริการ : กรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ สมุทรสาคร สมุทรสงคราม นนทบุรี ปทุมธานี อยุธยา นครปฐม ฉะเชิงเทรา ชลบุรี พัทยา ระยอง เชียงใหม่ ลำพูน น่าน หัวหิน เพชรบุรี ภูเก็ต หาดใหญ่ เกาะสมุย เกาะพงัน และ จังหวัดอื่นๆทั่วประเทศ